Investidores amadores falam em "quanto vão ganhar". Investidores profissionais falam em ROI, fluxo de caixa e retorno real sobre capital investido.
A diferença? Um ganha R$ 30k em um imóvel e acha que está rico. O outro sabe exatamente que seu retorno anual é 14,2% e por que.
Vamos descomplicar isso.
O QUE É ROI (Return On Investment)?
ROI = (Lucro Líquido / Capital Investido) × 100
Exemplo simples:
- Você investe R$ 300.000
- Ganha R$ 3.600/mês de aluguel
- Custo mensal: R$ 800 (condomínio + IPTU)
- Lucro mensal: R$ 2.800
- Lucro anual: R$ 33.600
ROI = (33.600 / 300.000) × 100 = 11,2% ao ano
Simples? Sim. Mas aqui está o problema que 90% dos investidores comete...
OS 5 ERROS QUE DESTROEM SEU CÁLCULO DE ROI
Erro #1: NÃO incluir TODOS os custos
Manutenção, reforma inesperada, períodos vazios (imóvel sem locatário), imposto de renda sobre aluguel. Se você "esquece" desses, seu ROI está inflado em até 40%.
Erro #2: Usar apenas "aluguel" como ganho
O imóvel também valoriza. Se você comprou por R$ 300k e em 3 anos está valendo R$ 360k, ISSO É LUCRO também.
Erro #3: Ignorar o capital parado
Se você entrou com R$ 50k à vista e financiou R$ 250k, qual foi seu ROI real? Na maioria das planilhas erradas, aparece "11,2%". Na verdade é 67% ao ano.
Erro #4: Não comparar com a inflação
11,2% ao ano ganha da inflação? Ganha pouco. Você está aumentando patrimônio, mas não criando riqueza de verdade.
Erro #5: Calcular no começo do investimento
No mês 1, você tem custos altos e sem histórico. No mês 12, o padrão se normaliza. Sempre calcule ROI anualizado APÓS 12 meses de operação.
A FÓRMULA REAL DO ROI
ROI Anualizado = [(Aluguel - Despesas + Valorização) / Capital Inicial] × 100
Exemplo real (imóvel de R$ 300k, R$ 50k entrada):
- Aluguel anual: R$ 43.200
- Despesas anuais: R$ 9.600
- Valorização anual: R$ 15.000 (5% ao ano)
- Lucro total: R$ 48.600
- ROI = (48.600 / 50.000) × 100 = 97,2% ao ano
SIM, isso é possível. Aqui no Rio, com capital de entrada baixo e imóvel certo, você consegue.
O SEGREDO QUE NINGUÉM FALA
A maioria dos investidores calcula ROI no papel. Mas a pergunta real é: você consegue SACAR esse dinheiro?
Se seu imóvel rende 10% ao ano em aluguel, mas demora 90 dias para achar um locatário, e quando acha ele fica 3 meses sem pagar, seu ROI na verdade é ZERO.
Por isso os melhores locais geram renda "garantida": Lapa (turismo), Botafogo (jovens profissionais), Barra (classe média-alta). Imóvel cheio = ROI viável.
COMO VOCÊ CALCULA O SEU?
Se tem um imóvel e quer saber se está no caminho certo, responda:
1. Quanto entrou de capital próprio?
2. Qual aluguel mensal (aluguel, não o valor ofertado)?
3. Quais despesas REAIS por mês?
4. Quanto o imóvel valorizou desde a compra?
Respondendo essas 4 perguntas, descobrimos juntos se seu investimento é genial ou se está queimando dinheiro sem saber.
Me chama no WhatsApp. Vamos calcular seu ROI real e desenhar o próximo passo da sua estratégia.